Ein perfekter Sturm: Hypothekenstress und Mietprobleme
Der amerikanische Wohnungsmarkt steht vor der schwersten Erschwinglichkeitskrise seit Jahrzehnten, wobei Daten für 2025 einen perfekten Sturm aus Hypothekenstress, Mietdruck und politischer Lähmung offenbaren. Laut dem Bericht 2025 des Harvard Joint Center for Housing Studies sind die Hauspreise in sechs Jahren um 60 % gestiegen, wodurch der Medianpreis für ein bestehendes Einfamilienhaus einen Rekordwert von 412.500 US-Dollar erreicht hat. Infolgedessen sind 20,3 Millionen Hausbesitzer – 24 % aller Haushalte – kostenüberlastet, da sie mehr als 30 % ihres Einkommens für Wohnraum ausgeben.
Hypothekenstress erreicht Krisenpunkte
Google-Suchanfragen nach 'Hilfe mit Hypothek' sind auf ein Niveau gestiegen, das zuletzt während der Finanzkrise 2008 erreicht wurde, so Wohnungsmarktanalysten. 'Wir sehen Verhaltensindikatoren, die mit konkreten finanziellen Problemen übereinstimmen,' sagt die Wohnungsökonomin Dr. Sarah Chen. 'Schwere Zahlungsrückstände sind bei 30.000 Haushalten gestiegen, wobei FHA-garantierte Hypotheken mehr als die Hälfte dieser problematischen Kredite ausmachen.' Räumungsklagen sind im Vergleich zum Vorjahr um 18 % gestiegen, was sechs aufeinanderfolgende Monate mit zunehmenden Problemen markiert.
Der Refinanzierungsboom deckt zugrunde liegenden Stress auf – mehr als die Hälfte sind Cash-out-Refinanzierungen und 13 % sind Hypotheken mit variablem Zinssatz, der höchste Anteil seit 2008. Das Eigenheimkapital sinkt in den meisten Bundesstaaten, wobei die durchschnittlichen Verluste in wichtigen Märkten zwischen 20.000 und 34.000 US-Dollar liegen. 'Durch die Inflation getriebene Kosten für Versicherungen, Nebenkosten und Grundsteuern drücken Hausbesitzer von allen Seiten,' bemerkt Chen.
Mietdynamik verschlechtert sich
Der Mietmarkt bietet wenig Erleichterung. Der Rentec Direct State of Rent Report 2025 zeigt eine starke Mietnachfrage mit 848.000 neuen Mietern im Jahr 2024, während teurere Mietwohnungen zunehmen und günstigere Einheiten abnehmen. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage treibt weiterhin die Preisresistenz an und beeinflusst das Marktverhalten, wobei sich Gewerbeimmobilien zu Build-to-Rent-Gemeinschaften verlagern.
Regionale Unterschiede sind groß. Märkte im Mittleren Westen und Nordosten wie Cincinnati, Columbus und Pittsburgh bieten bessere Bedingungen im Vergleich zu Küsten- und Sun-Belt-Metropolen. Der Housing Opportunity Index der National Association of Realtors bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was den anhaltenden Stress in den meisten Märkten widerspiegelt.
Politische Optionen und Gesetzgebungsinitiativen
Bundesgesetzgeber arbeiten an mehreren wichtigen Gesetzesvorschlägen. Der Project Turnkey Act (H.R. 1042) würde jährlich 1 Milliarde US-Dollar bereitstellen, um leerstehende Gebäude in erschwinglichen Wohnraum und Notunterkünfte umzuwandeln. Der Fair Costs Act versucht, die Mietbelastung für Bundeswohnungsprogramme von 30 % auf 20 % des Haushaltseinkommens zu senken.
Die Pew Charitable Trusts skizzieren fünf evidenzbasierte politische Maßnahmen, um die Krise sofort anzugehen: Umwandlung leerstehender Bürogebäude in Micro-Units (Baukosten um 25–35 % senken), Förderung von Nebengebäuden (ADUs), die von 72 % der Amerikaner unterstützt werden, Zulassung von Gebäuden mit nur einem Treppenhaus (6–13 % günstiger zu bauen), Modernisierung von Fertighäusern und Verbesserung des Zugangs zu kleinen Hypotheken für Häuser unter 150.000 US-Dollar.
Bundesstaatspezifische Lösungen und Herausforderungen
Das Center on Budget and Policy Priorities plädiert für staatlich finanzierte Mietbeihilfeprogramme als primäre Strategie. 'Staatliche Programme können sofortige Entlastung für Haushalte mit niedrigem Einkommen bieten, die mit Wohnungsunsicherheit kämpfen,' erklärt Politikanalyst Marcus Rodriguez. 'Sie bieten flexiblere, lokalisierte Lösungen als nur Bundesprogramme.'
Diese Bemühungen stehen jedoch vor erheblichen Herausforderungen. Vorgeschlagene Einsparungen bei Medicaid und SNAP von über 1 Billion US-Dollar, potenzielle Arbeitsanforderungen und Widerstand gegen Kürzungen der HUD-Finanzierung bedrohen den Fortschritt. Bauherren stehen ebenfalls vor Hindernissen, darunter Zölle, die 10.900 US-Dollar zu den Kosten für neue Häuser hinzufügen, und erhöhte Zinssätze, die von 91 % der Bauherren als Entwicklungshemmnisse identifiziert werden.
Der Weg nach vorn
Die Wohnungserschwinglichkeitskrise erfordert vielschichtige Lösungen. Zonierungsreformen, der Bau von 'Missing-Middle'-Wohnungstypen und die Bewältigung von Arbeitskräftemangel, der durch reduzierte Einwanderung verschärft wird, sind entscheidend. Der Markt ist in eine fragile Phase eingetreten, in der staatliche Unterstützungsprogramme tiefere Verwundbarkeiten maskieren, die auftauchen können, wenn Subventionen enden.
'Wir brauchen sofortige Maßnahmen sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite,' schließt Dr. Chen. 'Ohne umfassende politische Intervention riskieren wir, eine Generation zu schaffen, die vom Wohneigentum ausgeschlossen und in unerschwinglichen Mietwohnungen gefangen ist.' Mit dem Fortschreiten des Jahres 2025 wächst der Druck auf politische Entscheidungsträger, eine der dringendsten wirtschaftlichen Herausforderungen Amerikas anzugehen.